今回のテーマ
今日も審査の現場から。不動産屋さんから受けた「この家、建て替えできますか？」という相談の話です。建築基準法でわかることと、わからないこと。その境目を考えさせられました。
不動産屋さんからの相談
相談の内容を整理すると、こんな状況です。
- 道路に2m接している、いわゆる旗竿状の敷地に、Aさんの住宅が建っている
- Aさんの住宅は空き家になってしまい、住宅を処分して土地を売りたい
- ただし、道路につながる宅地延長部分（竿の部分）は、道路側に住宅があるBさんの土地
- Aさんは、Bさんに口約束で「通行していいよ」と言われて、住宅を建てた
- 土地の登記簿には、Aさんの権利は何も書かれていない
この土地を買った人（ここではCさんとします）が、住宅を再建築できるか。これが相談でした。
条文を確認しよう
建築基準法 第43条第1項（抜粋）
建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
いわゆる接道義務です。今回のポイントは、道路に接している2mの部分がBさんの土地だということ。Aさんの土地だけを見ると、道路に接していません。
どう回答したか
建築基準法の審査では、敷地の所有権や借地権などの権利関係は問いません。審査するのは、建築物とその敷地が建築基準法などの規定に適合しているかどうかです。
そこで、次のように回答しました。
Cさんが建築敷地として、Bさんの土地（宅地延長部分）を含めて計画し、その敷地が道路に2m以上接していることがわかれば、確認済証は交付されます。ただし、民法上のトラブルになりかねないので、売買にあたっては権利関係を整理することをおすすめします。
住宅と車庫の「敷地」の話でも書きましたが、建築基準法の「敷地」は、契約や所有の単位で決まるものではありません。だから、Bさんの土地を含めて「敷地」として計画すること自体はできてしまいます。
確認済証が出ても、安心とは限らない
でも、ここからが大事なところです。
Aさんは、Bさんとの口約束で通行させてもらっていました。でも、その約束は登記されていません。土地がCさんに売られたとき、Bさんが「Cさんに通っていいとは言っていない」と言えば、話はこじれてしまいます。Bさんが自分の土地を誰かに売ってしまうかもしれません。
確認済証が出ても、実際にその土地を通れなければ、家は建てられませんし、住めません。だからこそ、売買の前に、Bさんから宅地延長部分を買い取る、通行のための権利を設定して登記するなど、権利関係を整理しておくことが大切です。具体的な方法は、不動産屋さんや司法書士さんなどの専門家に相談してほしいところです。
審査する側のひとりごと
建築基準法とその関係法令は、建物を建築する際に守るべき法律の一部にすぎません。
「確認済証が出た＝何の問題もない」ではないんです。土地の権利関係なら民法、ほかにも都市計画法や農地法、宅地造成や景観のルールなど、建物を建てるときにチェックすべき法律は、建築基準法以外にもたくさんあります。
審査員としてお答えできるのは、建築基準法の範囲のこと。でも、相談に来てくれた人には、その外側にも目を向けてほしい。今回の回答に「権利関係を整理することをおすすめします」と一言添えたのは、そんな思いからです。
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