毎日10分 #7に続いて、高さ制限シリーズの2本目です。同じ5択の中で間違えた問題の一つ。今日のテーマは「高度地区」です。
今日の問題
問 建築物の敷地が規制内容の異なる二つの高度地区にわたる場合、敷地の過半が属する高度地区の規制が敷地全体に適用される。
答 ×
そもそも高度地区とは？
都市計画法 第9条第18項
高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする。
建築基準法 第58条第1項
高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。
高度地区は、都市計画で定める地区の一つです。市町村などが、地域ごとに「建物の高さはここまで（最高限度）」や「ここまでは高くして（最低限度）」というルールを決めます。そして建築基準法第58条で、そのルールに合わせることが義務になっています。
法第56条の高さ制限と何が違う？
第56条の道路斜線・隣地斜線・北側斜線も、高さの制限です。違いは、誰が、どうやって決めるかにあります。
| 法第56条の斜線制限 | 高度地区（法第58条） | |
|---|---|---|
| 決める人 | 建築基準法そのもの（全国共通） | 市町村などが都市計画で決める（地域ごと） |
| 決め方 | 用途地域に応じて、勾配や立ち上がりの数値が決まっている | 地区ごとに、内容を自由に組み立てる |
| 中身の例 | 第一種中高層住居専用地域なら、北側斜線は「10m＋真北方向の距離×1.25」 | 例：北側に「5m＋真北方向の距離×0.6」の斜線、「高さ20m以下」の絶対高さ、「高さ7m以上」の最低限度など |
高度地区の中身は自治体によってさまざまで、第56条より厳しい斜線を定めていることもよくあります。たとえば#7で整理したとおり、日影規制の対象区域になっている中高層住居専用地域では第56条の北側斜線はかかりません。でも、そこに高度地区で独自の北側斜線が定められていれば、そちらはかかります。高さを確認するときは、用途地域だけでなく高度地区もセットで見る必要があるんですね。
敷地が2つの高度地区にわたるときは？
ここからが今日の問題の本題です。敷地が区域や地域、地区の内外にわたるときのルールは、法第91条にあります。
建築基準法 第91条
建築物の敷地がこの法律の規定（第五十二条、第五十三条、第五十四条から第五十六条の二まで、第五十七条の二、第五十七条の三、第六十七条第一項及び第二項並びに別表第三の規定を除く。以下この条において同じ。）による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域（第二十二条第一項の市街地の区域を除く。以下この条において同じ。）、地域（防火地域及び準防火地域を除く。以下この条において同じ。）又は地区（高度地区を除く。以下この条において同じ。）の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。
原則は「敷地の過半が属する区域・地域・地区の規定を、敷地全体に適用する」、いわゆる過半主義です。でも、かっこ書きをよく見ると「地区（高度地区を除く。）」とあります。
つまり、高度地区には過半主義は使えません。敷地が2つの高度地区にわたるときは、建物のそれぞれの部分が、その部分がある高度地区の制限を受けます。だから答えは×です。
なぜ高度地区は過半じゃないの？
ここは条文に理由が書いてあるわけではないので、私なりの考えです。
高さの制限は、その場所の日当たりや街並みを守るためのルールです。もし過半主義で決めると、敷地の一部が厳しい高度地区にかかっていても、ゆるい側の制限で建てられてしまいます。そうすると、厳しい側の地区の環境を守れません。だから、「その場所には、その場所のルール」で考えるのだと思います。
ちなみに、第91条のかっこ書きでは、第54条から第56条の2まで（外壁の後退距離、絶対高さ、斜線制限、日影規制）も過半主義から除かれています。高さに関するルールは、基本的に場所ごとに適用すると覚えておくと整理しやすそうです。
今日の気づき
「敷地がまたがる＝過半主義」と思い込んで、まんまと間違えました。しかも最初は、根拠を日影規制の法第56条の2第4項だと勘違いしていました。正しくは、高度地区の規定である法第58条と、敷地が地区の内外にわたる場合の法第91条のかっこ書きです。第91条の本文だけでなく、かっこ書きの「除く」まで読むことが大事ですね。
高度地区は、都市計画で地域ごとに決まるので、法令集だけでは中身がわかりません。実務では、自治体の都市計画図や高度地区の内容を必ず確認する。検定では、「高度地区は過半主義の対象外」と覚えておく。苦手な高さ制限、少しずつ地図ができてきました。
今日の10分、おしまい。また明日。
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